[2020.07.31 부동산 정책 이후 개정관련 답변 2탄]

 

수많은 정책이 시행된 이후 많은 분들이 당혹스러워 하실텐데요.

 

그에 따른 개정 관련 답변 2탄입니다.

 

궁금했던 사항을 확인하며, 꼭 피해받지 않기를 바랍니다.

 

해당사항은 20.07.31 주택임대차보호법 해설집에 근거한 내용입니다.

 

 

1. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차거주중인데, 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있는지?

 

-> 행사할 수 있습니다.

※개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 따라서, 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우

라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

2. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

 

->그렇지 않습니다.

※계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

 

3. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지?

-> 유효하지 않습니다.

※계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.

 

4. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

 

-> 행사할 수 있습니다.

※임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신 을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다.

 

5. 법 시행 전, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절 통지한 경우, 계약갱신요구를 행사 할 수 있는지?

 

-> 행사할 수 있습니다.

 

6. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

 

-> 그렇지 않습니다.

 

※계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.

※다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다.

※ 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함

 

7. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?

 

->계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.

 

※구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.