[2020.07.31 부동산 정책 이후 개정관련 답변 4탄]

 

수많은 정책이 시행된 이후 많은 분들이 당혹스러워 하실텐데요.

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임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에 관한 개정 관련 답변 4탄입니다.

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궁금했던 사항을 확인하며, 꼭 피해받지 않기를 바랍니다.

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해당사항은 20.07.31 주택임대차보호법 해설집에 근거한 내용입니다.

 

 

 

1. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지?

 

-> 불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문입니다.

 

2. 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인지?

 

-> 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

 

3. 그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인지?

 

-> 그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내*에서 할 수 있습니다.

✽다만 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다(법 제7조제2항).

 

4. 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지? (계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우 )

 

-> 가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

 

5. 계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?

 

-> 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다.

주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수있다고 규정하고 있습니다.

 

6. 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있는지?

 

->법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능합니다.

다만, 개정법 시행(‘20.7.31.) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없습니다.