[2020.07.31 부동산 정책 이후 개정관련 답변 3탄]

 

수많은 정책이 시행된 이후 많은 분들이 당혹스러워 하실텐데요.

 

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에 관한 개정 관련 답변 3탄입니다.

 

궁금했던 사항을 확인하며, 꼭 피해받지 않기를 바랍니다.

 

해당사항은 20.07.31 주택임대차보호법 해설집에 근거한 내용입니다.

 

 

그렇다면 임차인의 계약갱신요구권 행사시 거절할수 있수 있을까요 ?

 

1-1. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

->임차인이 2기의 차임액 해당하는 금액을 연차한 경우

 

1-2. 임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

-> 임차인의 허위의 신분으로 계약한 경우

-> 주택용도가 아니라 불법영업장으로 임차한 경우

 

1-3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

-> 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비등)을 실제 제공한 경우

 

1-4. 임차인이 임대인의 동의없이 전부 또는 일부를 전대한 경우

-> 임대인 동의 없이 타인으로 주택을 사용/수익한 경우

 

1-5. 임차인이 고의로 중대한 과실로 파손한 경우

-> 전부나 일부를 임대인 동의 없이 무단 증/개축/개조 파손한 경우

->임차인의 중과실로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

 

1-6. 임차한 주택의 전부 또는일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성 못할 경우

-> 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

 

 

2.임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지?

->갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

※다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

 

3.실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지?

-> 정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.

->가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 의미합니다

 

4. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위인 것을 확인할 수 있는 방법은?

-> 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.

 

① 주민등록 전입세대 열람범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)

② 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)

-> 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.

제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다.

 

-> 다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

 

6. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지?

-> 불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문입니다.